안녕하세요 블럭 체인입니다 우리가 청약, 매입, 경매, 투자를 왜 하는 것일까요? 바로 시세차익 때문인 거죠 그런 거 말고도 재개발 지역을 잘 보시고 구축 아파트를 매입하는 것도 한 가지의 방법이 될 텐데요 오늘은 재개발 지역을 알아보기 위해선 진행과정에 대해서 살펴볼 필요가 있습니다 재개발 진행과정 시작하겠습니다
chapter1
정비구역 지정
이 지역이 재개발이 될수 있는 지역인지 판단하는 것이 첫 번째입니다 판단하는 건 시도지사가 지정하게 되어있습니다 지역 주민들이 원해서 요청을 할 수는 있지만 시장님이 별로인데? 하면 지정 안될 수도 있습니다 혹여 지정을 해주려고 했었을 때도 재개발은 절차법이기 때문에 그냥 무작정 지정할 수 있는 게 아닙니다 혹여나 구역 지정이 됐으면 추진위원회를 만들 수 있는데 이때 조합설립 과정이 너무나 오래 걸립니다
chapter 2
사업시행인가
각종 관청에서 내주는 인가들이 다 끝나야지 사업시행인가가 날 수 있습니다
chapter 3
관리처분 인가
쉽게 말해서 조합원들 간의 조율을 하는 과정이라고 보시면 됩니다 지역에 따라서 조합설립인가 나자마자 시공사 선정을 하는 곳들도 있고요 사업시행인가가 난 다음에 시공사 선정을 하는 곳들이 있습니다 대표적으로 서울시는 사업시행인가가 난 후에 시공사 선정을 하도록 정해두고 있습니다 사업시행인가가 난후 감정평가를 받게 되는데 이감 정평 가는 1. 건축물 면적 2. 건물 연식 3. 건물구조 4. 대지면적 이런 부분들을 다 종합적으로 따져보고 감정평가 금액이 나오게 됩니다 이때 이후로는 감정금액이 나오는구나 정도로만 이해하시면 될 것 같고 권리가액이라는 것이 있습니다 권리가= 감정가 * 비례율 (조합에서 산정해주는 재개발 조합원의 물건 가치 ) 보통 감정평가 금액이라 같은데 차후 비례율에 변동이 오게 되면 현재의 권리가가 바뀔 수 있습니다 또한 조합원들이 예만 한 부분이 있죠 추가분담금입니다 우리가 생각하는 분담금의 개념은 크게 2가지가 있습니다 조합원 분양가 - 권리가 = 분담금 총 종합해보면 관리처분 인가 때는 건물 가치가 이 정도고 추가분담금을 이만큼 내~ 하면 동의하시는 분들도 계실 테고 아 차라리 재개발하지 말자 라는 의견을 내시는 분들도 있으시기 때문에 상황에 따라서 관리처분 인가가 오래 걸리는 곳도 나오게 되는 겁니다
chapter 4
이주
이제 확정이 났으니 이주를 해야 합니다 이주 단계에서 약간 지연되는 곳들도 있기는 하지만 대부분 빠르게 진행이 됩니다
chapter 5
착공, 준공
조합원들이 이사도 가고 했으니 이제는 그지역에 건물을 허물고 새로 재개발 아파트가 지어지게 됩니다
자 그럼 간단히 총종합을 해보겠습니다
정비구역지정 ( 언제 지정될지 알 수 없다)
↓ (언제 지정될지 알 수 없다 )
조합설립인가
↓(약2년)
사업시행인가
↓(약 2년)
관리처분 인가
↓(약 1년)
(약 30개월 ~ 36개월)
이주, 철거 →→→→→→→ 준공
오늘은 재개발에 대해서 기본적인 개념을 알아봤는데 여기서 눈치 채신분들도 많이 있으시겠지만 정비구역지정과 조합설립인가가 너무 오래 걸립니다 조합 설립 인가까지 된 곳에 들어가시는 게 심적으로도 마음으로도 편안해지시겠지요?^^
댓글